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 现在还适不适合投资买房？房价还有没有上升空间？买房的风险到底有多大？房价和城市发展又有哪些关系？未来城市房价走向又会怎样？

带着这样的疑问，嘉丰瑞德小编了解到，最近由中国社会科学院与经济日报共同发布的《中国城市竞争力第15次报告》中的主题报告《房价体系：中国转型升级的杠杆与陷阱》显示：

中国房价体系呈现出尖塔形分布，具有多层次性、集群化与单中心性的特征，而且房价体系的城市群特征更加明晰。

房价分化显著

“2014年，房地产已经达到需求峰值，之后房地产投资基本持平，然后下降。为什么2016年房价又开始上涨？”

对此，国务院发展研究中心原副主任、中国发展基金会副理事长刘世锦分析认为：

“这一轮上涨区别于过去的一个很大特点是珠三角、长三角、京津冀等城市群的加快成长，吸引更多年轻人在这些区域聚集。”

他认为这是城市化发展到一定阶段的必然产物，也是发达国家都曾经经历过的历史阶段。

中国人民大学公共管理学院教授叶裕民也表示认同，他补充道：“实际上，这是中国城市化由原来单中心增长转向以城市群载体为核心的重要体现。”

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞进一步指出，从当前房价来看，京津冀、长三角、珠三角城市群，无论从房价还是房价増量来看，均处于全国前列。

数据显示，2015年以来，我国三大城市群的中心城市房价增幅此起彼伏，相互推动。

2015年年初，先是深圳房价开始提速，到6月份达到顶点，月度环比增速达到7.1%。之后深圳房价经历了阶段性回落，于2015年10月达到低点，之后再次上升继续领跑。

在此期间，上海房价开始逐步升温，经历2016年一整年起伏。而北京房价也在2016年年初快速上涨。

巧合的是，三大城市群的中心城市房价的环比增幅于2016年3月份同步达到阶段性高值，之后又于2016年9月份整体保持同步回调。

研究结果还显示，从全国层面看，城市群内部的差异逐渐变小，城市群之间的差异逐渐扩大。

三个一线城市群的房价均值总体领先于二线城市群房价均值，这说明三大城市群内城市房价水平普遍较高，且保持连续攀升状态。

此外，一线城市群内房价差距开始降低，二三线城市群内房价差距有所增大。

杠杆还是陷阱

报告指出，中国正处于转型升级的“极化期”，少数中心城市正聚集周边的资源要素加速推进转型升级，并导致与周边和全国整体区域的分化。

整体来看，中国城市转型升级长期步履蹒跚。在这个过程中，房价体系是一把非常锋利的“双刃剑”。

倪鹏飞认为，房价体系是城市转型升级的杠杆，也可能是转型升级的陷阱。

当前一些城市房价偏离了合理水平，导致房价体系不合理。

他承认适度的高房价有助于通过提高城市高技能劳动力的比重等途径，助推城市发展，成为转型升级的杠杆。

但过高房价则不利于城市发展，甚至会成为转型升级的陷阱。

这导致两种情况：

当房价低于一定范围，房价增幅低于一定增幅，不利于吸引资本和挤出低端产业；

房价高于一定范围，房价增幅高于一定增幅，由此导致的过高生活成本、收入差距扩大等因素，不利于引导资金创新投入和留住高端人才要素。

华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康认为，随着市场非理性因素的增多，要警惕房地产泡沫可能形成系统性风险。

日本经验就是血的教训。

不过贾康认为，在我国当前阶段，只要政策上不犯特别大的错误，形成系统性风险的可能性还很小。

引起嘉丰瑞德小编重点注意的是，报告点名了一些城市，必须引起注意：包括温州、福州、汕头、太原、舟山、海口等城市在内，这些城市的房价泡沫对城市转型升级产生了较大阻碍。

做好调控是关键

面对上述情况，报告建议针对中国城市体系与房价体系的关系，采取与之相适应的对策措施，完善与培育中国城市体系，调控房价体系。

具体目标为：城市房价与当前房价收入比相对应，城市房价差距与房价收入差对应和未来预期收益相匹配，实现房价增长与收入增长的同步。

刘世锦认为，治本之策还要从房地产市场供求入手。

供给侧结构性改革是打破困局，调整供求的治本之策。他提出，让供给侧结构性改革在房地产市场预期管理中起到主导性作用才是关键。

对此，他提出了五点建议：

一是增加住宅用地占城市建设用地比重至40%以上，将部分工业用地转为住宅用地；

二是城市结构要发生结构性转变。由各种资源集中于核心市区的结构，转变为优势产业支撑、快速交通连接、优质服务均衡、绿色低碳的新城城市网络；

三是加快实施农村集体建设用地与国有土地同等入市，同价同权，农民宅基地在更大范围内流转、抵押、担保等；

四是积极发展长期公共租赁住房；

五是加快推出房地产税。房地产税属于地方税种，在明确大框架的前提下，给地方政府较大的自主空间。

总的来说，增量和存量双管齐下，才有可能稳定住宅用地市场预期，减弱住宅用地价格上涨和“地王”形成的动力。